Czynsz najmu.

Jest to jedna z należności która co do zasady się nie zmienia. W umowie powinniśmy określić, że czynsz opłacany jest z góry oraz wyznaczyć dzień, do którego w każdym miesiącu najemca powinien go wpłacić. Ewentualne podwyżki przy umowie na czas nieokreślony wypada wprowadzić najwcześniej po roku najmu. Dodatkowo możemy wskazać, iż za każdy dzień zwłoki w opłatach uiszczanych przez najemcę naliczane będą odsetki ustawowe. Prawo do żądania odsetek ustawowych mamy nawet jeśli nie zamieścimy takiego zapisu w umowie, jednak wskazanie tej możliwości powinno dodatkowo zmobilizować najemcę do terminowego regulowania płatności.

Zaliczka eksploatacyjna dla administracji.

Ta opłata każdego miesiące kształtuje się na podobnym poziomie i jest uzależniona od ilości osób zamieszkujących w lokalu. Zmiany w jej wysokości są zwykle wynikiem podwyżek za wodę lub energię elektryczną. W umowie warto zamieścić aktualną wysokość zaliczki oraz wskazać, że ewentualne podwyżki opłaci najemca. Mamy dwie możliwości rozliczania zaliczki z najemcą: wskazanie, iż najemca ma samodzielnie wnosić opłaty bezpośrednio do administracji lub rozliczać się z nami.

Podstawowe media.

Bezpośrednio po podpisaniu umowy najmu powinniśmy spisać stan liczników tak aby od tego momentu móc rozliczać się z najemcą za zużycie prądu, wody i gazu. Jeśli chcemy mieć całkowitą pewność, że nie pozostaniemy z niezapłaconymi rachunkami po opuszczeniu lokalu przez najemcę możemy przepisać umowy za media na najemcę. W tym wypadku nawet po rozwiązaniu umowy najmu, najemca będzie zobowiązany do zapłacenia za media z których korzystał podczas najmu, a ewentualnych zaległości, firmy dostarczające media, będą dochodzić od dawnego najemcy, a nie od nas. Jeśli chodzi o pozostałe media takie jak: telefon, internet, telewizję to najlepszym wyjściem będzie pozostawienie decyzji samemu najemcy w zależności od tego czy będzie chciał podpisać dodatkowe umowy już na własne nazwisko.

Inne opłaty.

Mając na uwadze, iż jako właściciele zwykle musimy również uiszczać opłatę za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości powinniśmy zawrzeć w umowie najmu informację o tych opłatach, a następnie na podstawie urzędowego pisma rozliczyć się z najemcą.

Wysokość taksy notarialnej w pewnym względzie zależy od samego notariusza gdyż obowiązująca regulacja prawna tej kwestii zawarta w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz.U. Nr 148, poz. 1564) określa jedynie maksymalny poziom stawek w zależności od rodzajów transakcji i aktów notarialnych.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej i co do zasady wynosi:

- przy wartości przedmiotu czynności notarialnej do 3 000 zł – taksa maksymalna wyniesie 100 zł,

- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – taksa maksymalna wyniesie 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł;

- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – taksa maksymalna wyniesie 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – taksa maksymalna wyniesie 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – taksa maksymalna wyniesie 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – taksa maksymalna wyniesie 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

- powyżej 2 000 000 zł – taksa maksymalna wyniesie 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł.

Istotny jest również sposób w jaki ustala się wartość przedmiotu czynności notarialnej. W przypadku sprzedaży nieruchomości będzie to kwota podana przez strony. Jednak jeżeli umowa dotyczyć będzie zamiany nieruchomości to taksę oblicza się na podstawie wartości cenniejszej nieruchomości.

Mając na uwadze, iż przedstawione powyżej rozporządzenie określa jedynie maksymalne stawki taks notarialnych, powinniśmy zorientować się jak wysokie są stawki notarialne u poszczególnych notariuszy tak aby udać się do tego, który proponuje najniższe opłaty.

Obecny stan hipoteki uregulowany jest w ustawie o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U. Nr 19, poz. 147), jednak 20 lutego 2011 r. wchodzi w życie ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw.

Zasadniczą zmianą będzie likwidacja podziału hipotek. Dotychczas funkcjonowała hipoteka zwykła oraz hipoteka kaucyjna, która zabezpieczała wierzytelności o wysokości nieustalonej do oznaczonej sumy najwyższej. Po wejściu w życie nowej ustawy do dyspozycji pozostanie jedna hipoteka oparta na kształcie hipoteki kaucyjnej. W związku z tym zmiana oprocentowania kredytu nie wpłynie na zmianę treści hipoteki.

Nowa hipoteka może zabezpieczać wszelkie wierzytelności pieniężne, zarówno istniejące, jak i przyszłe (także warunkowe), o  ustalonej lub nieustalonej wysokości, bez względu na walutę (co do zasady sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność). Aby uniknąć „nadzabezpieczenia”, tj. sytuacji, w której wierzycielowi przysługuje hipoteka, której wielkość przekracza wierzytelność (także w przypadku spłaty części zabezpieczonej wierzytelności), nowe przepisy gwarantują właścicielowi obciążonej nieruchomości roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki. Dopuszczalne będzie ponadto, żeby jedna hipoteka zabezpieczała więcej niż jedną wierzytelność tego samego wierzyciela albo różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia.

Jednak najważniejsza zmiana dla osób, które nabywają lokale, których odrębna własność będzie dopiero wyodrębniona, dotyczy art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Aktualna pozostaje zasada, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna).

Dodano jednak ust. 4, zgodnie z którym: „W razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, nabywca wydzielonej nieruchomości może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału.” Jedynie w przypadku, gdy w umowie o ustanowienie hipoteki został przewidziany (i ujawniony w księdze wieczystej) sposób podziału hipoteki, nie powstaje automatycznie hipoteka łączna, a podział hipoteki następuje stosownie do postanowień umowy z mocy samego prawa z chwilą podziału nieruchomości.

Co wpływa na zainteresowanie wymienionymi cechami?

Nabywcy dużą uwagę zwracają na możliwość korzystania z piwnicy lub komórki lokatorskiej, ponieważ posiadanie dodatkowej powierzchni do przechowywania rzeczy poza lokalem (szczególnie tzw. rzeczy sezonowego użytku jak sprzęt sportowy, czy opony samochodowe), jest tańsze niż powierzchnia mieszkania.

Kolejne ważne cechy to winda i miejsce postojowe. Szczególnie w wysokich budynkach winda jest nieodzowna, a nawet obowiązkowa. Jednak samo istnienie windy nie przesądza o atucie mieszkania, gdyż windy starego typu często odstraszają potencjalnych nabywców nie tylko wyglądem, ale i częstymi awariami. Natomiast miejsce postojowe wydaje się być w dzisiejszych czasach koniecznością ze względu na rosnącą liczbę samochodów. Najatrakcyjniejsze jest ono, gdy mieści się w podziemiach budynku ze względu na ochronę samochodu przed zjawiskami atmosferycznymi i brakiem konieczności odśnieżania auta zimą.  Brak miejsca postojowego bardzo negatywnie wpływa na ogólny obraz nieruchomości.

Funkcjonalny układ mieszkania również jest podstawą jego szybkiej sprzedaży. Każdy kto starał się kupić nowy lokal mieszkalny wie, że 50 m2 powierzchni o funkcjonalnym rozkładzie jest o wiele atrakcyjniejsze niż nawet 60 m2 o niedogodnym rozkładzie. Dwie najważniejsze aspekty w tym wypadku to przedpokój pozwalający na zabudowę obszerną szafą oraz kuchnia oddzielona od pozostałych pomieszczeń.

Samo położenie lokalu w budynku również może być jego atutem lub wadą. O wiele mniejsze zainteresowanie odnotowuje się na mieszkania położone na parterze i na szczycie budynku. Parterowe lokale są mniej bezpieczne, a z kolei te na ostatnim piętrze latem mocno się nagrzewają. Efektem czego największym zainteresowaniem cieszą się lokale od 1 piętra do przedostatniego.

Po pierwsze przy zakupie nieruchomości nie należy się śpieszyć dlatego warto wcześniej zawrzeć umowę przedwstępną, a dopiero po dokładnym sprawdzeniu wszystkich aspektów formalnych i technicznych nieruchomości podpisać umowę sprzedaży. Przede wszystkim nie można polegać na samym porozumieniu ustnym ze sprzedającym. Wszelkie postanowienia dotyczące czasu i ceny sprzedaży powinny być zawarte na piśmie – najlepiej w formie aktu notarialnego, które daje nam prawo do dochodzenia przeniesienia własności mieszkania jeśli druga strona nie wywiąże się z realizacji postanowień zawartych w umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna  zawarta z pominięciem notariusza także może działać na naszą korzyść. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z winy sprzedającego to mamy podstawę do żądania zwrotu podwójnej wysokości wpłaconego zadatku lub do zwrotu wpłaconej zaliczki.

Postanowienia umowy przedwstępnej powinniśmy skonsultować z prawnikiem lub Biurem Pośrednictwa Obrotu Nieruchomościami, które najczęściej już współpracuje z adwokatami lub radcami prawnymi.

Takie rozwiązanie wydaje się być bardzo atrakcyjne dla każdego kto chce mieć co roku zapewnioną rezerwację wakacyjną. Ponadto nie koniecznie zawsze musimy odwiedzać wykupione przez nas miejsce. Funkcjonuje dodatkowa sieć wymiany rezerwacji wykupionych pobytów w określonych terminach. Przy jej pomocy możemy zamienić lipcowy pobyt w apartamencie w Hiszpanii na sierpniowy wypad do domku w Portugalii.

Oprócz opisanych korzyści należy również liczyć się z pewnymi minusami. Timesharing zawierany jest zwykle na okres minimum trzech lat. Może się zdarzyć, że z powodu choroby lub innych niezależnych od nas zdarzeń nie będziemy mogli wyjechać z kraju w wykupionym przez nas terminie. W tym wypadku nasza wakacyjna rezerwacja przepada, a apartament pozostaje przez trzy tygodnie niezamieszkały.

Przy zawieraniu umowy o timesharing powinniśmy dokładnie zbadać ofertę i koniecznie prosić o wszystkie pisemne informacje w języku polskim jeśli umowa jest zawierania z firmą zagraniczną. Należy również pamiętać, iż przysługuje nam prawo odstąpienia od umowy w ciągu 10 dni kalendarzowych od dnia jej podpisania.

Umowę o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości podpisują wszyscy współwłaściciele lub przekazują pełnomocnictwo notarialne na sprzedaż nieruchomości.

Zawieramy umowy na wyłączność, ponieważ gwarantują one większą skuteczność i znacznie przyśpieszają sprzedaż.

Wynagrodzenie za nasze usługi wynosi 2,5%-3% +VAT ustalonej ceny ofertowej i jest pobierana dopiero przy zawarciu umowy przedwstępnej lub umowy kupna – sprzedaży.